Jak rozliczyć najem za 2022 rok – ryczałt czy zasady ogólne?

Czerpiesz zyski z wynajmu mieszkania lub domu jednorodzinnego? W 2022 r. możesz wybrać formę opodatkowania – może to być ryczałt lub zasady ogólne. Która forma opodatkowania jest korzystniejsza? Aby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba znać zasady każdej z nich.

Wynajem na zasadach ogólnych – co trzeba wiedzieć?

Jedną z form opodatkowania, które możesz wybrać jako właściciel czerpiący zyski z wynajmu nieruchomości, są zasady ogólne. W tym przypadku podatek zapłacisz od uzyskanego dochodu (dochód = przychód - koszty). Do kosztów zaliczane są m.in. wydatki poniesione na remont wynajmowanego mieszkania czy domu, koszty związane z wyposażeniem nieruchomości w sprzęty i meble czy składka ubezpieczeniowa.

Zasady ogólne przewidują dwa progi podatkowe – jeżeli uzyskany z wynajmu dochód jest:

• niższy niż 120 000 zł – stawka podatku wynosi 12 proc.
• wyższy niż 120 000 zł – stawka podatku jest wyższa i wynosi 32 proc. (stawka ta dotyczy nadwyżki ponad 120 000 zł).

Sprawdzając opłacalność rozliczania dochodów z wynajmu nieruchomości w oparciu o zasady ogólne, musisz uwzględnić jeszcze kwotę wolną od podatku. Po ostatnich zmianach wynosi ona 30 000 zł.

Przykład: Pani Monika zdecydowała się na wynajem mieszkania Lublin. Ponieważ przed wystawieniem ogłoszenia właścicielka mieszkania podniosła standard lokalu, to wybór zasad ogólnych jako formy opodatkowania bardzo jej się opłaca – może znacznie obniżyć podatek w związku z poniesionymi kosztami.

Komu opłaca się rozliczyć przychody, korzystając z ryczałtu?

Od 2023 r. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych będzie jedyną formą opodatkowania przychodów uzyskanych z wynajmu. Ta forma opodatkowania dostępna jest też w bieżącym roku i podobnie jak w przypadku zasad ogólnych obowiązują dwie stawki podatku.

Stawki ryczałtu:

• 8,5 proc. zapłacą właściciele mieszkań, którzy z najmu nieruchomości uzyskali przychody poniżej 100 000 zł,
• 12,5 proc. to stawka ryczałtu dla właścicieli mieszkań, którzy z najmu mieszkania czy domu uzyskali przychód powyżej 100 000 zł (stawkę płaci się od nadwyżki).

Mimo że stawki ryczałtu wydają się korzystniejsze, to trzeba pamiętać, że płaci się je od przychodu, a nie dochodu. Inaczej mówiąc, właściciele nieruchomości nie mogą odliczać kosztów poniesionych np. z tytułu jej ubezpieczenia.

Przykład: Pan Adam jest właścicielem mieszkania w gdańskiej dzielnicy Przymorze. Od wielu lat wynajmuje on lokal studentom. Ponieważ mężczyzna nie planował i nie planuje żadnych remontów czy ulepszeń, to ryczałt jest dla niego optymalnym rozwiązaniem.

Jakie obowiązki mają wynajmujący mieszkania?

Bez względu na wybraną formę opodatkowania musisz pamiętać o dodatkowych obowiązkach, jakie ciążą na Tobie w związku z czerpaniem zysku z wynajmu mieszkania. Mowa tu o konieczności złożenia deklaracji podatkowej – druk PIT-36 jest właściwy przy wyborze zasad ogólnych, z kolei PIT-28 przy wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Roczną deklarację musisz złożyć do 2 maja 2023 r.

Innym obowiązkiem jest płacenie podatku – należy go wpłacać na swój mikrorachunek podatkowy. Numer tego rachunku można poznać, kontaktując się z urzędem lub korzystając z generatora zamieszczonego na stronie internetowej Podatki.gov.pl.